任意売却の基礎知識

競売後の明渡し猶予について【任意売却と競売でどのように変わるか】

「競売後の明渡し猶予について」

 

ご自宅が競売になってしまった場合、所有者(居住者)はすぐに退去しなくてはいけません。

落札者(買受人)にとって、旧所有者は不法占拠者となり、裁判所の手続きにより、不動産引渡し命令→強制執行となってしまいます。

 

しかし、オーナーチェンジ物件(賃借人付き)の場合、賃借人は原則6ヶ月の明渡し猶予が認められます

(=買い受けた後、6ヶ月間は、上記「不動産引渡し命令」の申立てすらできません。)

物件所有者が競売により変わっただけで、何の罪もない(家賃滞納していない)賃借人がすぐに退去させられる、というのは流石に可哀そうですよね。

 

ただし、この6ヶ月の明渡し猶予も、賃借人であれば誰でも出来るわけではありません。

 

明渡し猶予が認められないケースとしては、

①競売手続きの開始決定後に賃貸借契約を行った場合

②明渡し猶予期間中、落札者(買受人)へ家賃支払いを一定期間滞納した場合

です。

 

逆に、債権者が抵当権を設定する前から、競売実行までずっとその家を賃貸で借り続けている賃借人については、賃貸借契約期間内は住み続けることができます

(=抵当権実行による競売よりも、賃借権が優先される。)

 

この明渡し猶予制度は、平成15年の民法改正によりできたものです。

それ以前は、「短期賃貸借制度」により、「建物は3年、土地は5年以下の短期賃貸借であれば、競売落札者に対抗できる」という仕組みがありました。

ただ、この制度は賃借人に対し、あまりに有利なものだった為、悪徳不動産業者などが自社社員やちょっと怖い方を住まわせ、落札者に対して法外な立退き費用を請求する占有屋ビジネスが横行し、この制度は廃止されることになりました。

 

ちなみに、所有者(債務者)が賃貸借契約の際に預かる敷金は、買主や落札者に対し、任意売却・競売でそれぞれどのように変わるかご存知でしょうか?

 

【任意売却の場合】

所有者(売主兼債務者)との話し合いになります。

敷金相当額が所有者の手元にある場合、当然に買主に敷金は引き継がれ、賃借人が退去する際には、原則賃借人に返金されます。

所有者の手元に資金相当額がない場合、売買契約時に敷金は所有者から買主に引き継がれませんが、買主は、賃借人が退去する際に、賃借人に資金相当額を返金しなくてはいけません。

敷金相当額分、安く売買契約締結し、トータルで買主の負担額が変わらないよう、話し合いで調整できるのも、任意売却のメリットです。

 

【競売の場合】

落札者(買受人)は、敷金相当額を賃借人に対して返金する義務がありません。

なぜなら、買受人はあくまで賃借人に対し、明渡し猶予を認めているだけであり、賃借権を認めたわけではないからです。

つまり、競売申立された不動産に賃貸でお住まいになっている方は、なるべく早く次の引越先を見つけた方が、敷金が戻ってくる可能性が高いです。

 

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