任意売却の基礎知識

投資マンションの任意売却

「投資マンションの任意売却」

 

昨今の不動産投資ブームに乗って、新築ワンルーム区分マンションを購入された方は多いのではないでしょうか?

 

新築ワンルームマンションは、一般的に利回りが低く、入居者からの賃料(=入金額)から、毎月のローン支払い・管理費等(=出金額)を差し引くと、ほとんど手元にキャッシュが残らないケースが大半です。固定資産税を支払うと更に手取りが減ってしまいます

 

また、新築時賃料は「新築プレミアム」が付いて、相場よりも大分高く設定されており、仮に2年後入居者が退去すると、賃料が大きく下がってしまいます。

そうすると、手取り収入どころか、赤字になってしまう恐れすらあります。

 

新築ワンルームマンション業者の営業手法としては、

◆将来(35年後)の年金替わりにどうですか?

◆サラリーマンでも小遣い稼ぎできます!(但し、前述の「新築プレミアム」賃料の場合は・・・ですが。)

◆生命保険替わりになります。

◆35年後ローンを支払い終えれば、賃料がそっくり手元に残ります!

◆今なら住宅ローン並みの低金利でローンを組めます!(→先日のニュースでフラット35が投資マンションに住宅ローンを出していたと問題になっていましたが。)

・・・というような感じですね。

 

でも冷静に考えてみてください。

投資マンションをサラリーマンが購入する一番の理由は、「毎月キャッシュが手元に残る」と思ったからですよね?

毎月赤字になる可能性があるのに、35年間後のキャッシュを妄想しながら耐える、なんてことはしませんよね?

 

営業マンから物件を勧められるうちに、何となくその気になってしまい、あれよあれよという間に売買契約、ローン申込をし買わされているケースを散見します。

そして夢の時間(新築プレミアム)が過ぎ去った後、入居者がつかず、賃料が入らないのに毎月の支払いだけが続き、遂には毎月の資金繰りに困り、ローンの滞納が始まる・・・・という法則です。(もちろん全てではありませんが。)

 

投資マンションの任意売却も、通常の住宅の任意売却とほぼ同じです。

違うとすれば、所有者の方が預かっている入居者からの敷金と、毎月賃料を引渡時に買主に渡さなくてはならない点です。

 

預かり敷金については、任意売却になってしまった所有者の方は、既に手元にないことがほとんどかと思います。

その場合、

◆債権者の同意を得て、売買代金から相殺する。

◆債権者の同意が得られない場合、買主が負担する。(=賃借人への敷金返還義務を買主が負い、売主・買主間では清算しない。)

というやり方をします。

 

賃料は、債権者から差押を受けていない限り、毎月所有者のもとに入っているはずですから、それを売主・買主間で清算することになります。

 

不動産投資については、どの物件を購入するかと同じくらい不動産業者選びが大切です。

スルガ銀行や西武信用金庫に代表されるように、不動産業者と銀行担当者がタッグを組み、返済に無理がある不動産を買わされてしまっては、人生台無しです。

 

現在、その影響を受け、投資不動産の価格は下がり始めています。

また、銀行の審査も厳しくなり、新たに不動産投資を始めようという方には、ハードルが高いと言わざるを得ません。

しかし、賃料は景気の影響をほぼ受けない安全なものなので、不動産投資を真面目に続けてきたような方には、まさに今おいしい状況なのです。

 

もし不動産投資を始めよう、これまでお願いしてきた不動産業者が信用できない・・・ということがあれば、是非ウィズ・コネクションまでご相談ください。

弊社では、入居者が退去しづらい管理を行っており、インカムゲインだけではなく、将来のキャピタルゲインが取れるような物件を主にご紹介しております!

 

ウィズ・コネクションでは、ただ任意売却を成功させるだけではなく、心の安心を取り戻して、前向きな気持ちで人生を歩めるよう、お手伝いさせて頂いております。

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