任意売却の基礎知識

任意売却時、滞納している管理費・修繕積立金の扱いは?

「任意売却時、滞納している管理費・修繕積立金はどうなるのか?」

 

任意売却を行う場合、マンションであれば、管理費・修繕積立金等、滞納しているケースが多くみられます。

この場合、債権者の同意を得られれば、基本的には売買代金の中から滞納分を相殺し、管理組合に支払うことが可能です。

 

ただし、債権者によっては、属人的な費用及び滞納に伴う遅延損害金については、売買代金の中からの控除が認められない場合があります。

 

属人的な費用とは、例えば

・自転車置場使用料

・バイク置場使用料

・駐車場使用料

などが挙げられます。

 

管理規約によって、駐車場に専用使用権がついており、使用してもしなくても勝手に使用料が発生してしまうものであれば、費用控除は可能です。

その他には、ケーブルテレビ使用料、自治会費などが代表例ですね。

 

遅延損害金については、管理規約に大体発生する旨、記載があります。

一つ例外をつくってしまうと、他にもそれに追随する区分所有者が現れる為、最近の管理組合は、滞納にはかなりうるさいです。大体請求されると思っておいた方がいいでしょう。

※中には総会に「遅延損害金免除申請(誓約書)」を提出することによって、免除されるケースもある為、まずは任意売却業者として、我々が打診することになります。

 

区分所有法には、区分所有者が規約に基づき、他の区分所有者に対して有する債権は特定承継人(買主)に対しても行うことができると定めています(区分所有法7条1項、8条)。

よって、任意売却時に清算できなかった管理費等の債務は、買主に支払い義務が発生してしまう為、売買の際は、必ず滞納は清算することが必要になります。

 

では、滞納が100万円を超えるようなケースはどうなるでしょうか?

一般的には、住宅ローン残債が売却価格を上回る、所謂「オーバーローン」になっていることが大半です。

 

その場合、もし競売になったら、登記された抵当権が何よりも優先される為、管理組合には一銭も入らないことになります。

裏を返すと、任意売却だと、抵当権をつけている債権者は管理組合に滞納費用を支払う(売却代金から控除)必要がありますが、競売ならば支払う必要がない、ということになります。

 

任意売却の方が競売よりも高値で売却できるからこそ、債権者は任意売却に応じますが、そうでなければ、債権者は競売にした方が手取り金額が増えることになります。

 

このようなケースでは、

「100万超の滞納管理費等を支払ったとしても、任意売却にした方が高値で売れる。よって、債権者の手取り金額が増える。」

ということを、いかに根拠ある話として、債権者に理解してもらえるかが焦点になります。

 

弊社で、多くの任意売却実績がありますので、きちんとした査定報告書をもとに、債権者と交渉をしていきます。

管理費等滞納がある方は、まずは弊社にご相談ください!

 

 

ウィズ・コネクションでは、ただ任意売却を成功させるだけではなく、心の安心を取り戻して、前向きな気持ちで人生を歩めるよう、お手伝いさせて頂いております。

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