任意売却の基礎知識

共有名義不動産の落とし穴

「共有名義不動産で気を付けるポイントは?」

 

任意売却や弁護士から紹介頂く案件で、共有名義不動産になっている為に、トラブルになっているケースがよくあります。

 

具体的には、

・任意売却で奥様がご主人様の連帯保証をしている(=共有名義)ケース

・相続で兄弟が共有しているケース

・離婚で夫婦共有のケース

・相続で取得した共有名義不動産に住んでいる一方が、自分に家賃を支払ってくれない

・共有名義不動産を売りたいのに、共有者の一人が売却に同意しない。売却価格に納得しない。

・全体を売りたくても反対者がいる為に頓挫し、自分の持分だけ売ろうとしたら価格がものすごく安くなってしまう

・面倒なので自分の持分を贈与しようとしたら、相手に多額の贈与税がかかることが判明した

・離婚できず(=別居)、住宅ローンだけ支払い続けなくてはいけない

・別居期間中に、共有者である奥様がカードで散財し、ある日突然裁判所から破産開始決定通知が届いた

・・・など、この仕事をしていると多くのケースに出会います。トラブルの大半が「共有名義である」という個別事情によって生まれたものです。

 

共有名義の何がトラブルの原因になると思いますか?

一番は、単独名義と異なり、共有者の同意がなくては変更行為ができない、ということです。

 

変更行為とは、

・大規模なリフォームや建替え

・不動産の売却

が主なものです。

 

弊社では、通常の売買仲介も行っており、共有名義で購入したい、というお客様もいらっしゃいます。

その理由は、

・購入したい物件に対して収入が不足している為、共有で購入したい。

・住宅ローン減税が各々使える為、節税できる。

・将来売却時に多額の利益が出る場合、共有者それぞれに居住用不動産の3000万円特別控除が使え、節税できる。

・親御様から奥様(ご主人様)に贈与があり、その分を自分の持分として入れたい。

・少しでも持分を持っていた方がカッコイイ。何となく不動産オーナーになった気分になるので、たとえ100分の1でも名義が欲しい。

・・・など、多岐にわたります。

 

しかし、前述の通り、共有名義不動産では、一方の事情や感情の移り変わりによって、共有名義を解消したい、解消せざるを得ない状況になることがあります。

その際に、変更行為に対する制限がかかっているが為に、何もできない。何もできないから、法の力を借りて裁判をする。修復不可能な兄弟間の感情トラブルになり、口も利かなくなった。

共有名義不動産において相続が発生すると、どんどん共有者が増えていき、今何もトラブルがなくても、そのうち、トラブルメーカーとなる共有者が現れる可能性があります。

時が経つにつれて、トラブルの可能性は高くなり、複雑化します。

つまり「軽い気持ちで共有名義にすることは避けた方がいい」と私は思います。

 

共有名義を解消するには、「その共有持分を別の共有者に買ってもらう」「持分を贈与・放棄する」「持分を第三者に売却する」以外に「共有物分割訴訟を行う」ということもあります。(一番いいのは、共有者にも売却に同意してもらい、一括で売却することですが。。)

 

共有物分割訴訟とは、「裁判所の判決によって、共有状態の解消を図る」ことです。

例えば広い土地で分割できるのであれば、持分相当分を分筆し、各々単独所有に変えることができます。いわゆる「現物分割」です。

 

分割できない、分けられないような不動産の場合、「代償分割」といい、持分を相手もしくは第三者に買い取ってもらうことになります。

それすら難しい場合、共有名義不動産を競売にかける、ということになります。

競売だと、任意売却と異なり、落札価格は大幅に下がることが一般的です。つまり、共有者全員が得られる売却代金も少なくなってしまいます。

これでは、訴えを起こした側も、反対していた側も損をしてしまいますよね。

 

次回は、共有名義不動産で実際に起きた任意売却事例をご紹介します。

 

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