任意売却の基礎知識

競売開始決定が届いたら?

 

「競売開始決定が届いたら?」

 

これまでお伝えした通り、住宅ローンを滞納し、銀行又は債権者からの督促や連絡を無視し続けると、代位弁済後、すぐに競売申立をされる可能性があります。

3月末の決算期に向け、任意売却だけではなく、同時並行で競売も申し立てておくことで、ほぼ100%債権者としては回収が見込めます。

 

競売申立をされると、裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。

裁判所からの書類は、「特別送達」という郵便で届きます。

 

※「特別送達」とは

裁判所や公証役場から、民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係人に通達し、配達したことを差出人である裁判所などに報告する制度

 

この特別送達は、他の郵便物と異なり、受取拒否をすることはできません。

拒否した場合、その場に当該郵便物を置くことにより、送達がされたものとみなされます。

つまり、競売申立の流れから逃げることは不可能です。

 

競売開始決定通知が届くと、以下のような流れで進みます。

 

任意売却とは

競売申立をされると、1~2ヶ月以内に裁判所執行官と鑑定士が家に来て、聞き取り調査、写真撮影が行われます。

不在であれば、鍵屋を連れてきて、勝手に鍵を壊し、室内に入られてしまいます。

 

その2~3ヶ月後には、評価書ができ、「競売の期間入札の通知書」が送られてきます。

この通知書には、評価書に記載された売却基準価格、買受可能価格、入札期間、開札日などの記載があります。

 

さらに1ヶ月後くらいには「期間入札の広告」がなされ、一般の方にも広く知られることになります。

その2~3週間後には、期間入札になり、1週間後開札→売却許可決定→代金納付→所有権移転登記 と進みます。

任意売却が可能なのは、「開札」の前日までです。

 

つまり、任意売却が可能な期間は、競売申立されてから4~5ヶ月程度と思っておくとよいでしょう。(地域によっては、もう少し長いケースあり)

 

ただ、実務レベルの話で言わせていただくと、「期間入札の広告」がなされるあたりが、任意売却のリミットです。

競売申立されてから、最短で3~4ヶ月後の話です。

なぜなら・・・

・競売取り下げ、抵当権抹消にあたり、債権者も事前準備が必要である。

・買主が個人の場合、住宅ローンを利用するケースが多く、その為には、契約から決済(引渡し)まで、最低でも1ヶ月は要する。

・期間入札の広告まで任意売却に非協力的だった場合、債権者はよほどいい条件・金額の買主でなくては、抵当権抹消に応じない。

・業者(プロ)の購入申込は、一般的に金額が低いことが多い為、買主は個人に絞られる可能性が高い。

からです。

 

個人の買主となると、よほど偶然この物件をピンポイントで欲していました!という奇跡が起きない限り、ホームページなどで集客を行い、ある程度時間をかける必要があります。

つまり、競売開始決定が届いたと同時・・・できれば、住宅ローンを滞納し、代位弁済が行われる頃から販売活動をスタートするのが、ベストと言えます。

 

早ければ早いほど、任意売却が成功する可能性は高まります!

 

競売手続きも最後の方になると、期間入札の広告を見た人(業者含む)が自宅前をウロウロししたりするので、できればそうなる前に任意売却をされることを強くお勧めします!

 

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