任意売却の基礎知識

住宅ローン滞納したらすべきこと①

今月から、もう住宅ローン支払いができない・・・。

この先どうしよう・・・?

 

●金策に走る→返済できる見込みがないのに、消費者金融で借りると悪循環になります。

●金融機関にお願いして、返済条件の変更をする。→場合によって検討の余地ありかもしれません。

●自宅を売却する。→売却して全額ローン返済できるならば、いい選択肢です。

●金融機関から督促状が来ても、無視し続ける。→金融機関への心象が悪くなり、競売申立リスクが高まります。

 

など、選択肢は色々ありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。

 

ただ、一番大切なことは、「ご家族に現在の状況をきちんと話し、状況を理解してもらうこと」です。

まずは、自分の協力者であり、理解者を作らなくてはいけません。

精神衛生上、一人で抱え込むことは絶対に良くありませんし、仮にこの窮地がバレた場合、今度は一家離散・・・という状況を何度も見てきました。

奥様との共有名義だった場合、互いに連帯保証しておりますので、奥様はきちんと返済していても、ご主人様のとばっちりを受けることになります

なので、どんなに隠していても、必ずバレます。

 

この先の収入がどのようになるのかの展望により、どの解決方法を選択すべきか、変わってきます。

今回は

●収入は横ばい又は減少

●ローンの支払い及び資金援助を受けることは出来ない

●売却代金よりも、ローン残債の方が多い(=全額返済できない)

ということを前提に何ができるか、お伝えしたいと思います。

 

銀行から借り入れする場合、ローン全額返済できない場合、抵当権抹消の同意を得ることはできません。

自宅売却代金で返済できないならば、足りない分は、自己資金を用意してください、ということです。

そんなことができれば、そもそも滞納などしていないはずですよね。

 

ローン滞納すると、6ヶ月後、保証会社に代位弁済されます。

結論から言うと、

6ヶ月滞納し、代位弁済された後であれば、ローン残債を下回る金額で売却できます。

※物件評価額が高い場合、できない可能性もあります。

※売却後に残った残債については、保証会社への支払い義務が残ります。(破産する場合は免除)

 

売却できれば、今の収入でも支障なく支払えるレベルの賃貸物件に引越し、新たな生活をスタートすることができます。

また、手元に資金を残すよう、「引越代」を売却代金の中から捻出することも、任意売却であれば可能です。

 

大切なのは、この6ヶ月の間、どうするか?です。

仮に代位弁済されるまで、銀行の督促を無視し続けたらどうなるか?

 

「代位弁済後、すぐに競売申立される可能性が高まります!!」

 

日を改めて説明しますが、競売になると、引越代も確保できず、最悪の場合、強制退去させられます。

ご近所にも競売の事実が知られてしまう恐れがあります。

特に小さなお子様がいらっしゃる方にとっては、できれば避けたい事実ですよね。

 

滞納が始まると、代位弁済前に、銀行は保証会社に対して滞納の事実を伝えます。

銀行内部でも、滞納者のデータは逐次更新され、保証会社に引き継がれることになります。

 

つまり、銀行担当者からコンタクトあった際に、

●居留守を使う。

●電話に出ない。

●開き直って怒り出す・・・

などの行為をすると、それは全て保証会社に伝わってしまいます。

 

そうすると、代位弁済後、売れる価格で自宅を売却してもらおうと思っても、債権者である保証会社が協力してくれない

・・・という最悪のケースも出てきます。

 

続きはまた次回。

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